PODATKI cz. 1

Odpłatne zbycie nieruchomości – opodatkowanie przychodu (dochodu) cz. 1

Opodatkowanie przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości (stan prawny na dzień 1 stycznia 2010 r.)

Podatek dochodowy od osób fizycznych (zwany dalej PIT) płacimy w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

UWAGA! Przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł przychodów, np. ze stosunku pracy.

Co to jest nabycie?

Termin ten należy rozumieć szeroko; mieści się w nim nie tylko nabycie w drodze kupna, ale również nabycie w drodze zamiany, spadku, darowizny, poprzez zniesienie współwłasności majątku lub inny nieodpłatny sposób.

Kiedy powstaje przychód?

Przychód powstaje w dacie zawarcia umowy.

Dla celów podatkowych nie ma znaczenia okoliczność, czy cena została zapłacona, czy też zapłata została rozłożona w czasie. Opodatkowaniu podlega zatem przychód należny z tytułu odpłatnego zbycia.

UWAGA! Obowiązek zapłaty podatku PIT powstaje tylko wtedy, gdy odpłatne zbycie nastąpiło w okresie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jak liczymy okres 5 lat?

W przypadku odpłatnego zbycia gruntu wraz z budynkiem, dla obliczenia pięcioletniego okresu istotna jest tylko data nabycia gruntu, gdyż budynek wybudowany na tym gruncie stanowi jego część składową. Bez znaczenia pozostaje zatem w tym wypadku data wybudowania budynku.

Przykład

Działka została kupiona w 2000 r. Dom mieszkalny został wybudowany na niej w 2009 r. Jeżeli więc sprzedamy tę zabudowaną działkę w 2010 r., to nie zapłacimy w ogóle podatku, chociaż od wybudowania budynku nie minęło jeszcze 5 lat.

Wyjątek stanowi odpłatne zbycie budynku, który został wybudowany na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie. Przedmiotem opodatkowania jest tu zarówno dochód (przychód) z odpłatnego zbycia budynku, jak i ze zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu. Okres 5 lat musimy liczyć oddzielnie dla prawa wieczystego użytkowania gruntu i dla wybudowanego budynku.

UWAGA! Okres 5 lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym zbywana nieruchomość została nabyta lub wybudowana, a nie od daty np. podpisania umowy, otwarcia spadku.

Przykład

Jeżeli nieruchomość została zakupiona w lutym 2009 r., to okres 5 lat zaczynamy liczyć od stycznia następnego roku, czyli od stycznia 2010 r., a nie od daty podpisania aktu notarialnego.

A zatem okres 5 lat kończy się 31 grudnia 2014 r.

W przypadku nabycia w drodze spadku, termin pięcioletni liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym otwarto spadek. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy i z chwilą otwarcia spadku spadkobierca nabywa spadek. Bez znaczenia pozostaje tu więc data orzeczenia sądu o nabyciu spadku. W przypadku zamiany okres 5 lat liczymy osobno u każdej z osób dokonującej zamiany.

Przykład

Pan A jest właścicielem gruntu, który otrzymał w darowiźnie w 1990 r., a Pan B jest właścicielem gruntu, który kupił w 2009 r. W 2010 r. dokonują oni zamiany swoich nieruchomości.

Opodatkowaniu będzie podlegał jednak tylko dochód uzyskany przez Pana B, gdyż to on tylko dokonuje odpłatnego zbycia gruntu przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ten grunt nabył.

Kto jest podatnikiem?

Podatnikiem jest osoba fizyczna, niezależnie od tego, czy jest jedynym właścicielem, czy współwłaścicielem zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego. W konsekwencji, każdy ze współwłaścicieli zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego obowiązany jest do samodzielnego rozliczenia w zeznaniu i zapłaty podatku od przypadającego na niego, w stosunku do wielkości udziału we współwłasności, dochodu (przychodu) z odpłatnego zbycia. Zasada ta dotyczy także współwłasności małżeńskiej.

Zasady rozliczenia, wysokość opodatkowania i możliwość skorzystania z ulg podatkowych przy odpłatnym zbyciu nieruchomości i praw majątkowych zależą od daty nabycia (wybudowania) zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego. To skutek dwóch zmian przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Źródło: Podatki.biz

link: http://www.podatki.biz/artykuly/12_9748.htm?idDzialu=12&idArtykulu=9748